Bundesverfassungsgericht
- Pressestelle -
Pressemitteilung Nr. 119/99 
vom 16. November 1999


Bekanntgabe der Entscheidung im Verfahren
"Schuldrechtsanpassungsgesetz" wird am 17. November 1999 erfolgen


Morgen, am 17. November 1999, wird der Erste Senat des BVerfG seine
Entscheidung bekannt geben, ob wichtige Vorschriften des am 1. Januar
1995 in Kraft getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG)
mit dem GG vereinbar sind. 
Der Senatsbeschluß beruht auf drei Verfassungsbeschwerden (Vb), die
insgesamt sieben Beschwerdeführer (Bf) unmittelbar gegen Regelungen
dieses Gesetzes erhoben haben. Die Bf sind Eigentümer von im
Beitrittsgebiet belegenen Grundstücken. 

I.

Das SchuldRAnpG regelt u.a. die Rechtsverhältnisse von Eigentümern und
Nutzern hinsichtlich der Nutzung von Grundstücken zu Erholungs- und
Freizeitzwecken ("Datschengrundstücke") und zur Errichtung von Garagen.
Dem Gesetz unterliegen noch ca. 1 Million solcher Grundstücke. 

1. In der DDR wurden Grundstücke privaten Nutzern vielfach auch ohne
oder gegen den Willen der Eigentümer zum Zwecke der Erholung und
Freizeitgestaltung überlassen. Sofern vereinbart, durfte der Nutzer
hierauf ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (z.B. Garage)
errichten, an denen er   unabhängig vom Eigentum am Grundstück  
Eigentum erwarb. Das üblicherweise vereinbarte Nutzungsentgelt lag
erheblich unter den Preisen, die sich unter Marktbedingungen ergeben
hätten. 
Die Nutzungsverhältnisse konnten vom Überlassenden nur ausnahmsweise
gekündigt werden. Voraussetzung war ein gesellschaftlich
gerechtfertigter Grund, der insbesondere vorlag, wenn der
Nutzungsberechtigte seine Pflichten wiederholt gröblich verletzt, andere
Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder sich auf andere Weise
gemeinschaftsstörend verhalten hatte. Wurde das Grundstück außerhalb
einer Kleingartenanlage genutzt, war eine Kündigung auch bei dringendem
Eigenbedarf möglich. Hatte der Nutzungsberechtigte vereinbarungsgemäß
ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet, konnte das
Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch gerichtliche
Entscheidung aufgehoben werden.

2. Mit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland stellte sich
dem Bundesgesetzgeber die Aufgabe, die auf die sozialistische
Eigentumsordnung zugeschnittenen Bodennutzungsverhältnisse im
Beitrittsgebiet in Rechtsformen zu überführen, die denen des
Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entsprechen. Dies geschah in mehreren
Schritten.
Die abschließende Überführung in das Recht des BGB nimmt das SchuldRAnpG
vor. Es regelt u.a. die Entschädigungspflicht der Eigentümer für vom
Nutzer errichtete Baulichkeiten und für Vermögensnachteile, die Höhe der
Nutzungsentgelte sowie die Kündigungsmöglichkeiten.
Der Wortlaut der einschlägigen Vorschriften ist in der Anlage beigefügt.

Im einzelnen:

a) Entschädigungspflicht
Endet das Vertragsverhältnis, muß der Eigentümer dem Nutzer
Entschädigung für das errichtete Bauwerk zahlen (§ 12 Abs. 1 bis 3
SchuldRAnpG). Sofern das Vertragsverhältnis vor Ablauf der
Kündigungsschutzfrist endet, muß der Eigentümer dem Nutzer auch eine
Entschädigung für Vermögensnachteile zahlen, die durch die vorzeitige
Beendigung entstanden sind (§ 14 SchuldRAnpG).

b) Nutzungsentgelt
Maßgeblich ist § 20 SchuldRAnpG, der hinsichtlich der Höhe auf die
Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) Bezug nimmt. Danach darf das Entgelt
nur schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte angehoben
werden. 

c) Kündigungsschutz
Gemäß § 23 SchuldRAnpG besteht ein abgestufter, zwischen vom Nutzer
bebauten und nicht bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken sowie
Garagengrundstücken differenzierender Kündigungsschutz:
- bis zum 31. Dezember 1999 sind ordentliche Kündigungen
  ausgeschlossen,
- für die Zeit danach wird der Kündigungsschutz des Nutzers 
  schrittweise eingeschränkt (s. Abs. 2, 3 und 6), 
- Nutzern bebauter Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die am 
  Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, kann gar 
  nicht gekündigt werden (Abs. 5),
- erst ab dem 4. Oktober 2015 kann der Vertrag nach den allge-
  meinen Vorschriften des BGB gekündigt werden (Abs. 4).

3. Die Bf halten diese Regelungen insbesondere im Hinblick auf die
Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG für verfassungswidrig. 
Im wesentlichen beanstanden sie folgendes:
- Die Kündigungsschutzregelungen bedeuteten eine einseitige Bevorzugung
der Nutzer; so würden mit dem absoluten Kündigungsschutz für Nutzer, die
am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten (§ 23 Abs. 5
SchuldRAnpG), dem Eigentümer auf unbestimmte Zeit Besitz,
Verfügungsgewalt und Verwertungsmöglichkeit genommen, unabhängig davon,
ob der Nutzer das Grundstück tatsächlich nutze. 
- Es müsse die Möglichkeit einer Teilkündigung geben, sofern die
genutzte Fläche die nach DDR-Recht für den Eigenheimbau vorgesehene
Regelgröße von 500 m² übersteige.
- Trotz des relativ niedrigen Pachtzinses müßten allein die Eigentümer
die Erschließungsbeiträge zahlen, obwohl hiervon zunächst nur die Nutzer
profitierten. 
- Das auch für Garagennutzer bis zum 31. Dezember 1999 geltende absolute
Kündigungsverbot (§ 23 Abs. 1 und 6 Satz 1 SchuldRAnpG) räume diesen
einen unverhältnismäßig großen Bestandsschutz ein; das Interesse eines
Nutzers an seiner Garage sei offensichtlich geringer zu bewerten als das
Interesse des Eigentümers an einer wirtschaftlichen Nutzung und
Verwertung des Grundstücks. 

Karlsruhe, den 16. November 1999 - Az. 1 BvR 995/95, 2288/95 und 2711/95




Anlage zur Pressemitteilung Nr. 119/99 vom 16. November 1999

Vorschriften aus dem SchuldRAnpG

§ 12
Entschädigung für das Bauwerk
(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des
Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den
Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes
Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht
des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach
Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.
(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des
Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des
Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1
ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu
einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das
Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der
der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten
besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist
(Kündigungs-schutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.
(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine
Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch
das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt...
(5) ...

§ 14
Entschädigung für Vermögensnachteile
Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers
vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist, kann der Nutzer neben der
Entschädigung für das Bauwerk nach § 12 eine Entschädigung für die
Vermögensnachteile verlangen, die ihm durch die vorzeitige Beendigung
des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Der Anspruch nach Satz 1
besteht nicht, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer
Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat.
§ 20 Abs. 1 und 2
Nutzungsentgelt
 (1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines
Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der
Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer
jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die
Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der
Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle
einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der
Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.

Zur Höhe des Entgelts ist in § 3 Abs. 1 und 2 der
Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) in der Fassung der Verordnung vom 24.
Juli 1997 (BGBl I S. 1920) folgendes geregelt:
Schrittweise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte
(1) Die Entgelte dürfen ... schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen
Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte
darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
1. ab dem 1. November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990
zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei
baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter
Bodenfläche im Jahr,
2. ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1
ergebenden Entgelte,
3. ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2
ergebenden Entgelte,
4. ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer
3 ergebenden Entgelte,
5. ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich
nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der
Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte
Grundstücke vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die
tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der
Bebauung der Grundstücke maßgebend.

§ 23
Kündigungsschutzfrist
(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31.
Dezember 1999 nicht kündigen.
(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur
kündigen, wenn er das Grundstück
1. zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für
sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem
Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen
berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers
nicht zugemutet werden kann oder
2. alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen
oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.
In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 ist die Kündigung auch vor
Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde
seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem
Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere
Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen
Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung
vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern.
(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag
auch dann kündigen, wenn er das Grundstück
1. zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für
sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen benötigt oder
2. selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder
Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem
Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner
sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der
Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.
(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag
nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.
(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet,
ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses
Nutzers nicht zulässig.
(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der
Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, und für
Nutzungsverträge über Garagengrundstücke gilt der besondere
Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember
2002. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der
Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem
besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des
Investitionsvorranggesetzes zuführen will.
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