Bundesverfassungsgericht - Pressestelle -

Pressemitteilung Nr. 29/2001 vom 7. März 2001

Dazu Beschluss vom 22. Februar 2001 - 1 BvR 198/98 -



Erfolglose Vb gegen Sachenrechtsbereinigungsgesetz



Die 2. Kammer des Ersten Senats des BVerfG hat eine
Verfassungsbeschwerde (Vb) gegen das Sachenrechtsbereinigungsgesetz
mangels Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung angenommen. 

1. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) von 1994 regelt die
Anpassung der in der DDR verbreiteten Nutzungsverhältnisse an Grund und
Boden an das Recht des BGB. Bei berechtigter baulicher Nutzung eines
fremden Grundstücks geschieht dies grundsätzlich in der Weise, dass der
Grundstücksnutzer die Bestellung eines Erbbaurechts an dem von ihm
bebauten Grundstück oder dessen Ankauf wählen kann. Der Erbbauzins
beträgt nach dem Gesetz regelmäßig die Hälfte des für die entsprechende
Nutzung üblichen Zinses, der Ankaufspreis grundsätzlich die Hälfte des
Bodenwerts. Dadurch kommt der Bodenwert je zur Hälfte dem Nutzer und
dem Grundstückseigentümer zugute. Bei der Berechnung des Bodenwerts
wird der Wert eines baureifen Grundstücks zugrunde gelegt. Aufwendungen
für Erschließung, Vermessung etc. sind von diesem Wert abzuziehen,
falls der Grundstückseigentümer diese Kosten nicht selbst getragen hat
oder das Grundstück nicht bereits während der Dauer seines Besitzes
erschlossen war. Verlangt der Nutzer schnell den Ankauf und zahlt er
unverzüglich den Kaufpreis, kann er nach einer weiteren Vorschrift des
Sachenrechtsbereinigungsgesetzes die Ermäßigung des normalen Preises
verlangen. 

2. Nach der Begründung der Kammer für den Nichtannahmebeschluss
hinsichtlich einer Vb, die die Eigentümerin eines im Beitrittsgebiet
gelegenen Grundstücks erhoben hatte, verstoßen die einschlägigen
Regelungen des SachenRBerG nicht gegen Art. 14 oder Art. 3 Abs. 1 GG.

Dazu führt die Kammer im Wesentlichen aus:

Verlangt der bisherige Nutzer nach dem SachenRBerG den Ankauf des
Grundstücks, führt dies dazu, dass der bisherige Grundstückseigentümer
sein Eigentum verliert. Darin liegt jedoch keine Enteignung im Sinne
von Art. 14 Abs. 3 GG. Enteignung ist der staatliche Zugriff auf das
Eigentum des Einzelnen. Demgegenüber geht es bei der
Sachenrechtsbereinigung um die Angleichung der DDR-typischen
Nutzungsverhältnisse an das Immobiliarsachenrecht des BGB sowie darum,
bei dieser Angleichung die betroffenen privaten Interessen zu einem
Ausgleich zu bringen. Das Ankaufsrecht des Nutzers ist Teil dieses
Regelungskonzepts. Wie dieses bestimmt es im Sinne von Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG den Inhalt und die Schranken des Eigentums.

Bei dieser Inhaltsbestimmung hat der Gesetzgeber Spielraum. Er muss die
schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten Ausgleich
und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die Bindung des
Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2
GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen
ein, der konkret auf die Nutzung angewiesen ist. Soweit das Eigentum
die persönliche Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich
sichert, genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz. Dagegen ist
die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers umso größer, je stärker der
soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist. Auch können grundlegende
Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse
den Regelungs- und Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers erweitern.
Schwierigkeiten, die die Überführung der sozialistischen Rechts- und
Eigentumsordnung einschließlich der danach erworbenen Rechtspositionen
in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland mit sich bringt,
darf er deshalb bei Regelungen auf der Grundlage von Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG ebenso Rechnung tragen wie dem dazu erforderlichen
Zeitbedarf.

Mit diesen Grundsätzen stimmt das genannte  Regelungskonzept des
SachenRBerG überein. 

a) Die Entscheidung des Gesetzgebers, den Bodenwert prinzipiell im
Verhältnis 50 : 50 auf den Grundstückseigentümer und den Nutzer
aufzuteilen, ist sachgerecht. Hintergrund dessen war der
explosionsartige Anstieg der Grundstückspreise nach dem Übergang von
der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft. Eine
wirtschaftliche Leistung des Grundstückseigentümers oder des Nutzers
liegt den Bodenwertsteigerungen nicht zugrunde, sie stellen für beide
Seiten einen unerwarteten Gewinn dar. Das Grundeigentum hatte in der
Deutschen Demokratischen Republik seinen wirtschaftlichen Wert so gut
wie verloren, während die Nutzungsrechte ihren Inhabern eine
eigentümerähnliche Rechtsstellung verliehen. Bei diesem Hintergrund ist
die Entscheidung des Gesetzgebers, die Bodenwertsteigerungen nicht ganz
oder überwiegend dem Grundstückseigentümer oder dem Nutzer zuzuweisen,
sondern grundsätzlich hälftig zu teilen, verfassungsrechtlich nicht zu
beanstanden.

b) Gleiches gilt für die dem Nutzer eingeräumte Befugnis, zwischen der
Bestellung eines Erbbaurechts und dem Ankauf des von ihm bebauten
Grundstücks zu wählen:

Nutzer, die fremde Grundstücke mit staatlicher Billigung bebaut haben,
haben wirtschaftliche Werte geschaffen. Da die Errichtung eines
Gebäudes auf einem fremden Grundstück mit staatlicher Billigung nach
dem damaligen Rechts- und Wirtschaftssystem der DDR berechtigt war,
konnten die Nutzer darauf vertrauen, die von ihnen errichteten Gebäude
grundsätzlich unbefristet nutzen zu können. Dieses Vertrauen war
Grundlage für von ihnen - oftmals mit erheblichem Aufwand - getätigte
Investitionen. Den Grundstückseigentümern standen hingegen bis zur
Wiedervereinigung im Wesentlichen keine Verwertungs- und
Nutzungsbefugnisse mehr zu. Sie konnten auch nicht damit rechnen, jene
jemals wiederzuerlangen. Das Grundstückseigentum war mit den
Nutzungsrechten belastet, als es in den Schutzbereich des Art. 14 
Abs. 1 GG gelangte. 

Der Gesetzgeber durfte daher dem Interesse der Nutzer an der weiteren
Nutzung der von ihnen bebauten Grundstücke gegenüber dem Interesse der
Grundstückseigentümer, die volle Verfügungsbefugnis wiederzuerlangen,
den Vorrang und damit das genannte Wahlrecht einräumen. Dies gilt umso
mehr, als für den Nutzer häufig persönliche und berufliche Existenz mit
dem Grundstück verbunden sind, während es für den Grundstückseigentümer
in der Regel nur um einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die
Belastung seines Grundstücks geht.

Der Gesetzgeber musste sich auch nicht darauf beschränken, dem Nutzer
den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts einzuräumen. Zwischen
dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer besteht aufgrund der Bebauung
der Grundstücke eine Art Zwangsgemeinschaft. Sie wird durch die
Bestellung eines Erbbaurechts des Nutzers nicht aufgelöst, sondern nur
dem Rechtssystem des BGB angepasst. Diese Möglichkeit ist vor allem im
Hinblick auf die finanzielle Situation einiger Nutzer geschaffen
worden, die sich den Ankauf des Grundstücks nicht leisten können.
Allein das Ankaufsrecht jedoch bewirkt eine Auflösung der genannten
Zwangsgemeinschaft durch die Schaffung klarer Rechtsverhältnisse. Der
Gesetzgeber durfte daher zur Auflösung der Kollision vorgefundener
Berechtigungen an einem Grundstück dem Nutzer zur Absicherung seiner
baulichen Investitionen einen Anspruch auf Erwerb des
Grundstückseigentums einräumen. 

c) Der Abzug der Erschließungskosten vom Bodenwert, soweit diese nicht
bereits vom Grundstückseigentümer getragen wurden, verstößt nicht gegen
den Grundsatz der hälftigen Aufteilung des Bodenwerts zwischen
Eigentümer und Nutzer. Zwar sind in der DDR die Grundstücke vom Staat
meist kostenlos erschlossen worden. Die Erschließung stand jedoch mit
der Bebauung des Grundstücks durch den Nutzer in unmittelbarem
Zusammenhang. Dies rechtfertigt ihre Zuordnung zu seinem Bauvorhaben
und damit den Abzug der erschließungsbedingten Werterhöhung vom
ermittelten Bodenwert. 

d) Schließlich ist die Minderung des Kaufpreises bei unverzüglicher
Bezahlung keine unangemessene Beeinträchtigung der Belange des
Grundstückseigentümers. Mit dieser Regelung soll ein besonderer Anreiz
zum Ankauf des Grundstücks, der gegenüber der Erbbaurechtsbestellung zu
einer einfacheren und schnelleren Rechtsbereinigung führt, und zur
pünktlichen Bezahlung des Kaufpreises geschaffen werden. Dies sind
legitime Regelungsziele, von denen auch der Grundstückseigentümer
profitiert. Er erhält den Kaufpreis sofort und kann früher darüber
verfügen.

Aus den dargestellten Erwägungen verstößt das SachenRBerG auch nicht
gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Zwar steht das Wahlrecht über
die Bestellung eines Erbbaurechts oder den Ankauf des Grundstücks in
der Regel dem Nutzer und nicht dem Eigentümer zu. Dies ist aber deshalb
sachlich gerechtfertigt, weil die Nutzer bauliche Werte geschaffen
haben, auf deren unbefristete Nutzung vertrauen durften und bei einem
Ankauf des Gebäudes durch den Grundstückseigentümer ihre Wohnung oder
Betriebsstätte verlieren würden. 

Beschluss vom 22. Februar 2001 - 1 BvR 198/98 -

Karlsruhe, den 7. März 2001